房地產(chǎn)評估對象是房地產(chǎn)物質(zhì)實體與房地產(chǎn)權(quán)益的綜合體。
房地可以劃分為三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。房地產(chǎn)評估的標的也有三種存在形式：
土地（或土地使用權(quán)）、房屋建筑屋和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
2、土地供給及其特征
土地供給分為土地的自然供給和土地的經(jīng)濟供給
土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數(shù)量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。
土地的自然供給有以下5個特性：
具有適宜于人類生存和工作的氣候條件
具有適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件
具有可以利用的淡水資源
具有可供人類利用的生產(chǎn)資源
具有一定的交通條件
土地的經(jīng)濟供給：指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟供給具有彈性。
3、土地的特性
土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。
土地的自然特性：
（1）位置固定性、（2）質(zhì)量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續(xù)性
土地的經(jīng)濟特性：
（1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級差性
4、土地使用權(quán)
在中國，城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。集體土地不可進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地所有權(quán)也不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。只有土地的使用權(quán)可以在市場上進行流轉(zhuǎn)。
土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。
土地使用權(quán)價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價格，其出讓的最高年限由國務院確定。
土地使用權(quán)出讓的最高年限：
（1）居住用地70年
（2）工業(yè)用地50年
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
（5）綜合或者其他用地50年
5、地租及地價理論
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租
級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者占有的超額利潤。
壟斷地租是由壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。
建筑地租在具有與農(nóng)業(yè)級差地租相同規(guī)律的級差地租的同時，還具有自身的特點：
（1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場地和空間而支付的
（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響
（3）社會發(fā)展和進步會提高建筑地段地租
（4）壟斷地租在建筑地段地租中占有顯著地位
地價的特征：
（1）地價是地租的資本化（2）地價是權(quán)益價格
（3）土地具有增值性（4）地價與用途相關
（5）地價具有個別性（6）地價具有可比性 來
6、估價目的 是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。
房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。
7、估價時點
是指估價結(jié)果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。
8、估價原則
是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標準或應注意的問題。房地產(chǎn)的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則。
合法原則：指房地產(chǎn)估價必須符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。最高最佳使用原則：指房地產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效為估價前提。
替代原則：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應相近的一般原理進行估價。
估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，反映了房地產(chǎn)估價的結(jié)果具有很強的時間相關性和時效性。
9、 客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正常或人為因素的影響），某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)估價是估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種"公平市價"，是為當事人提供的公平可信的價格參考依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。
10、價格影響因素
房地產(chǎn)價格水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。這是房地產(chǎn)估價的主要難點。估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層次：
2） 區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。主要有：商業(yè)服務業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。
3）一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。
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